Jak ustala się wartość nieruchomości w Poznaniu?

Dwa mieszkania o identycznej powierzchni nie muszą mieć takiej samej wartości. Różnice mogą wynikać z lokalizacji, stanu budynku, standardu lokalu, jego cech użytkowych, sytuacji prawnej czy warunków obserwowanych na właściwym rynku. Podczas profesjonalnej wyceny rzeczoznawca nie opiera się więc na jednym parametrze ani na średniej cenie za metr kwadratowy. Analizuje nieruchomość w szerszym kontekście, a sposób postępowania dostosowuje do rodzaju określanej wartości, celu wyceny oraz dostępnych danych.

Dlaczego lokalizacja wpływa na wartość nieruchomości?

Lokalizacja należy do cech, które często mają istotne znaczenie dla wartości, ale nie powinna być sprowadzana wyłącznie do nazwy dzielnicy. W obrębie tej samej części Poznania mogą znajdować się nieruchomości różniące się dostępem do komunikacji, usług, terenów rekreacyjnych czy charakterem najbliższego otoczenia.

Znaczenie ma również położenie względem elementów, które wpływają na sposób korzystania z nieruchomości. Dla części nabywców atutem będzie bliskość transportu publicznego i infrastruktury miejskiej, dla innych spokojniejsze otoczenie. Wycena wymaga zatem sprawdzenia, jak określone cechy lokalizacji są postrzegane na rynku właściwym dla danego rodzaju nieruchomości.

Rzeczoznawca nie powinien przy tym automatycznie przypisywać każdej lokalizacji stałej „premii” lub „obniżki”. Znaczenie poszczególnych cech wynika z analizy konkretnego rynku. Inne kryteria mogą mieć znaczenie dla mieszkania, inne dla działki budowlanej, a jeszcze inne dla lokalu użytkowego.

Dlatego dwa lokale o podobnym metrażu i standardzie mogą osiągać odmienne wartości nawet wtedy, gdy znajdują się stosunkowo blisko siebie.

4-kluczowe-wyniki-wyceny-nieruchomosci

Jak cechy mieszkania lub domu przekładają się na wycenę?

Położenie jest tylko jednym z elementów analizy. Rzeczoznawca bierze pod uwagę również cechy samej nieruchomości, przy czym ich zakres zależy od tego, co jest przedmiotem wyceny.

W przypadku lokalu mieszkalnego znaczenie mogą mieć między innymi:

• powierzchnia i cechy funkcjonalne lokalu,
• położenie w budynku i cechy budynku,
• standard oraz stan nieruchomości,
• dodatkowe elementy związane z lokalem,
• inne cechy różnicujące nieruchomości na analizowanym rynku.

Przy domu zakres analizy jest szerszy, ponieważ obejmuje zarówno budynek, jak i cechy związane z gruntem. Istotne mogą być parametry zabudowy, stan techniczny, funkcjonalność, powierzchnia działki czy sposób jej zagospodarowania.

Nie istnieje jednak uniwersalna lista cech o jednakowej wadze dla każdej wyceny. Rzeczoznawca powinien ustalić, które z nich rzeczywiście różnicują wartość nieruchomości na rynku właściwym dla danego przypadku.

Czy stan techniczny i standard zawsze podnoszą wartość?

Dobry stan nieruchomości może być atutem, jednak nie należy automatycznie zakładać, że każda złotówka przeznaczona na remont zwiększy wartość o taką samą kwotę. Koszt wykonanych prac i ich wpływ na wartość to dwa różne zagadnienia.

Znaczenie ma charakter modernizacji, jej jakość oraz sposób, w jaki określone rozwiązania są odbierane przez uczestników rynku. Część prac usuwa przede wszystkim zużycie techniczne, inne mogą poprawiać funkcjonalność lub standard. Bardzo indywidualne i kosztowne wyposażenie nie musi natomiast przekładać się na proporcjonalny wzrost wartości.

Przy analizie mieszkania rzeczoznawca uwzględnia także budynek, w którym znajduje się lokal. Nawet bardzo dobrze wykończone wnętrze pozostaje częścią konkretnej nieruchomości i jej otoczenia.

Z tego powodu proste dodanie kosztów remontu do wcześniejszej wartości mieszkania nie jest właściwym sposobem określania aktualnej wartości nieruchomości.

Jak różnice w cechach nieruchomości mogą wpływać na jej wartość?

Jak ustala się wartość działki w Poznaniu?

W przypadku gruntu zestaw analizowanych czynników wygląda inaczej niż przy mieszkaniu. Znaczenie może mieć między innymi lokalizacja, powierzchnia, kształt działki, dostęp do drogi, uzbrojenie oraz możliwości jej zagospodarowania.

Szczególnie istotne jest przeznaczenie terenu. Sposób, w jaki nieruchomość może zostać wykorzystana, może wpływać na jej atrakcyjność dla potencjalnych uczestników rynku. Rzeczoznawca ustala przeznaczenie nieruchomości zgodnie z zasadami właściwymi dla wyceny i analizuje je w kontekście pozostałych cech gruntu.

Przy działkach znaczenie może mieć również możliwość racjonalnego wykorzystania powierzchni. Dwie nieruchomości gruntowe o identycznym metrażu nie muszą zapewniać takich samych możliwości zagospodarowania.

Dlatego porównywanie działek wyłącznie na podstawie ceny jednego metra kwadratowego może prowadzić do błędnych wniosków. Przed wykorzystaniem danych dotyczących innych nieruchomości trzeba ocenić ich podobieństwo i znaczenie występujących różnic.

Tabela nr 1: Czynniki analizowane przy wycenie różnych rodzajów nieruchomości

Jak analiza rynku pomaga określić wartość nieruchomości?

Rzeczoznawca nie analizuje nieruchomości w oderwaniu od rynku. W przypadku określania wartości rynkowej istotne są informacje dotyczące odpowiedniego segmentu oraz nieruchomości, które mogą dostarczyć danych przydatnych do przeprowadzenia wyceny.

Zakres rynku powinien odpowiadać rodzajowi nieruchomości. Dla typowego mieszkania analiza będzie wyglądała inaczej niż dla gruntu inwestycyjnego, domu jednorodzinnego czy obiektu komercyjnego. Nie zawsze właściwym rozwiązaniem będzie również ograniczenie badania wyłącznie do jednej dzielnicy.

Rzeczoznawca może analizować między innymi:

• ceny i warunki transakcji istotnych dla wyceny,
• cechy nieruchomości występujących na właściwym rynku,
• różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą a danymi wykorzystywanymi w analizie,
• zachowania rynku istotne dla zastosowanego sposobu wyceny,
• dostępność i wiarygodność informacji.

Właśnie dlatego profesjonalna wycena różni się od prostego przeglądania portali ogłoszeniowych. Cena ofertowa przedstawia oczekiwanie sprzedającego, natomiast operat wymaga przeprowadzenia analizy odpowiedniej do celu i przyjętego sposobu szacowania.

Czy cena za metr kwadratowy wystarczy do określenia wartości?

Cena za metr kwadratowy jest wygodnym wskaźnikiem pozwalającym szybko porównywać oferty, ale sama nie wystarcza do profesjonalnego określenia wartości nieruchomości. Dwa mieszkania o powierzchni 60 m² mogą znacząco różnić się cechami istotnymi dla rynku.

Proste pomnożenie powierzchni przez średnią cenę metra kwadratowego pomija między innymi różnice w lokalizacji, standardzie, funkcjonalności, stanie budynku czy innych cechach analizowanego prawa do nieruchomości.

Również średnia dla całego Poznania może być zbyt ogólna dla konkretnej wyceny. Rynek nieruchomości nie jest jednolity, dlatego właściwe dane powinny odpowiadać rodzajowi i charakterystyce wycenianego obiektu.

Wynik operatu jest zatem rezultatem całego postępowania rzeczoznawcy, a nie prostego działania matematycznego wykorzystującego jedną średnią stawkę.

Dlaczego cel wyceny ma znaczenie dla sposobu jej wykonania?

Operat może być przygotowywany w różnych sytuacjach: na potrzeby kredytu hipotecznego, spraw majątkowych, spadku, sprzedaży czy innych postępowań. Już na początku rzeczoznawca określa więc przedmiot, zakres i cel opracowania.

Następnie dobiera sposób postępowania odpowiedni do konkretnego przypadku. Przy wyborze podejścia i metody uwzględnia między innymi cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stan oraz dostępne dane.

To ważne również dla osoby zamawiającej operat. Dokument przygotowany do określonego celu nie powinien być traktowany jako uniwersalna wycena przeznaczona automatycznie do każdego późniejszego zastosowania.

Wycena nieruchomości – Rzeczoznawca Majątkowy Poznań

Oferta firmy Rzeczoznawca Majątkowy Poznań obejmuje wyceny mieszkań, domów, gruntów oraz nieruchomości komercyjnych. Za sporządzanie operatów odpowiada mgr inż. Krzysztof Olszewski, którego praktyka zawodowa w zakresie wyceny sięga 1993 roku i obejmuje również doświadczenie zdobyte w administracji miejskiej oraz sektorze bankowym.

Każda nieruchomość wymaga uwzględnienia cech właściwych dla jej rodzaju i sposobu wykorzystania. Przygotowanie operatu poprzedza więc określenie celu opracowania oraz analiza informacji istotnych w konkretnym przypadku – od charakterystyki nieruchomości po dane dotyczące właściwego segmentu rynku.