Jak długo operat szacunkowy jest ważny w Poznaniu?

Operat szacunkowy przedstawia wartość nieruchomości określoną na konkretną datę i w określonym celu. Nie jest więc dokumentem, który można wykorzystywać bezterminowo. Zgodnie z przepisami zasadniczy okres jego wykorzystania wynosi 12 miesięcy od daty sporządzenia, pod warunkiem że wcześniej nie wystąpią istotne zmiany wpływające na wycenę. W określonych okolicznościach aktualność operatu może zostać potwierdzona przez rzeczoznawcę, dzięki czemu dokument może być wykorzystywany przez kolejny okres.

Jak długo jest ważny operat szacunkowy?

Zgodnie z art. 156 ustawy o gospodarce nieruchomościami operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Warunkiem jest jednak brak zmian uwarunkowań prawnych lub istotnych zmian czynników wpływających na wartość nieruchomości.

Oznacza to, że przy ocenie aktualności dokumentu nie należy patrzeć wyłącznie na kalendarz. Jeżeli w ciągu roku nie wystąpiły okoliczności mające istotny wpływ na wycenę, operat może być wykorzystywany zgodnie ze swoim pierwotnym celem. 

Warto zwrócić uwagę również na drugie ograniczenie – cel wyceny. Operat przygotowany w konkretnej sprawie powinien być wykorzystywany właśnie w tym celu. Nie należy automatycznie zakładać, że dokument sporządzony wcześniej dla innej potrzeby będzie odpowiedni w nowej sytuacji.

W praktyce przed ponownym wykorzystaniem operatu dobrze więc sprawdzić zarówno datę jego sporządzenia, jak i cel oraz to, czy od momentu wyceny nie wystąpiły istotne zmiany dotyczące nieruchomości lub warunków wpływających na jej wartość.

Operat szacunkowy Poznań - okres ważności

Od jakiej daty liczy się 12 miesięcy ważności operatu?

Okres 12 miesięcy liczony jest od daty sporządzenia operatu szacunkowego. To właśnie tę datę należy sprawdzić w dokumencie, jeżeli operat ma zostać ponownie wykorzystany po kilku miesiącach.

Nie należy utożsamiać jej automatycznie z datą przekazania dokumentów czy rozpoczęcia współpracy z rzeczoznawcą. W procesie wyceny może pojawiać się kilka różnych dat, natomiast przepisy odnoszą okres wykorzystania dokumentu do daty jego sporządzenia. 

Ma to praktyczne znaczenie na przykład wtedy, gdy operat został zamówiony z wyprzedzeniem. Przed przekazaniem dokumentu bankowi, sądowi lub innej instytucji warto sprawdzić, ile czasu minęło właśnie od tej daty.

Czy operat może stracić aktualność przed upływem 12 miesięcy?

Dwunastomiesięcznego okresu nie należy traktować jako bezwarunkowej gwarancji aktualności dokumentu. Ustawa przewiduje wyjątek dotyczący zmian uwarunkowań prawnych lub istotnych zmian czynników mających wpływ na wartość nieruchomości. 

W zależności od konkretnego przypadku znaczenie mogą mieć zmiany dotyczące samej nieruchomości, jej przeznaczenia albo innych cech uwzględnianych podczas wyceny. Również istotne zmiany warunków rynkowych mogą powodować konieczność ponownego przeanalizowania wartości.

Dlatego przed wykorzystaniem starszego operatu warto zwrócić uwagę między innymi na:

• zmiany stanu lub sposobu wykorzystania nieruchomości,
• istotne zmiany uwarunkowań prawnych,
• zmianę przeznaczenia nieruchomości,
• istotne zmiany czynników wpływających na jej wartość,
• cel, do którego dokument ma zostać wykorzystany.

Samo stwierdzenie, że od sporządzenia operatu nie upłynął jeszcze rok, nie zawsze wystarcza więc do oceny możliwości jego dalszego wykorzystania.

Tabela nr 1: Kiedy operat szacunkowy zachowuje aktualność?

Co zrobić po upływie 12 miesięcy?

Upływ roku nie zawsze oznacza konieczność wykonania całej wyceny od początku. Przepisy umożliwiają dalsze wykorzystanie operatu po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego, który wcześniej go sporządził. 

Rzeczoznawca musi jednak najpierw sprawdzić, czy od daty przygotowania dokumentu nie wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników mających wpływ na wartość. Potwierdzenie nie jest więc jedynie formalnym przedłużeniem terminu.

Jeżeli operat może nadal zostać wykorzystany, rzeczoznawca umieszcza w nim odpowiednią klauzulę i dołącza analizę potwierdzającą brak zmian uniemożliwiających dalsze posługiwanie się wyceną.

Jeśli natomiast sytuacja dotycząca nieruchomości lub czynników wpływających na jej wartość istotnie się zmieniła, potwierdzenie aktualności może nie być właściwym rozwiązaniem. Wówczas konieczne może być przygotowanie nowej wyceny.

Okres wykorzystania operatu szacunkowego

Na jak długo można potwierdzić aktualność operatu?

Po prawidłowym potwierdzeniu aktualności operat może być wykorzystywany do pierwotnego celu przez kolejne 12 miesięcy, liczone od zakończenia pierwszego dwunastomiesięcznego okresu. W praktyce dokument może więc zachować możliwość wykorzystania maksymalnie przez 24 miesiące od daty jego sporządzenia, jeżeli spełnione są wymagane warunki.

Aktualność może zostać potwierdzona tylko jeden raz. Po wykorzystaniu tej możliwości nie można przedłużać tego samego operatu o następne kolejne okresy. 

Nie oznacza to również, że każdy operat automatycznie zachowuje aktualność przez dwa lata. Pierwsze 12 miesięcy wynika z przepisów, natomiast możliwość korzystania z dokumentu w kolejnym okresie wymaga działania rzeczoznawcy i spełnienia warunków dotyczących aktualności wyceny.

Kiedy potrzebny będzie nowy operat szacunkowy?

Nowy dokument może być potrzebny przede wszystkim wtedy, gdy wcześniejszego operatu nie można już wykorzystać albo jego aktualność nie może zostać potwierdzona. Dotyczy to między innymi sytuacji, w których zaszły istotne zmiany wpływające na wartość nieruchomości.

Ponowne wykonanie wyceny warto rozważyć również wtedy, gdy zmienił się cel, dla którego dokument jest potrzebny. Operat sporządza się bowiem dla konkretnego celu i właśnie do niego powinien być wykorzystywany.

Nowy operat może być potrzebny, gdy:

• minął dopuszczalny okres wykorzystania wcześniejszego dokumentu,
• wystąpiły istotne zmiany wpływające na wartość nieruchomości,
• zmieniły się ważne uwarunkowania prawne,
• potrzebna jest wycena dla innego celu,
• aktualności wcześniejszego operatu nie można potwierdzić.

W razie wątpliwości najlepiej przekazać wcześniejszy dokument rzeczoznawcy. Pozwoli to ocenić, czy możliwe jest jego dalsze wykorzystanie, czy potrzebna będzie nowa wycena.

Czy operat do kredytu hipotecznego również jest ważny 12 miesięcy?

Ogólna zasada dotycząca 12-miesięcznego okresu wykorzystania operatu dotyczy również dokumentów przygotowywanych na potrzeby kredytu. Trzeba jednak pamiętać, że bank może stosować własne wymagania proceduralne dotyczące dokumentacji wykorzystywanej przy udzielaniu finansowania.

Dlatego przed ponownym przedstawieniem wcześniejszego operatu warto sprawdzić wymagania konkretnej instytucji. Pozwoli to ustalić, czy bank zaakceptuje posiadany dokument, czy oczekuje nowej wyceny.

Operat szacunkowy Poznań – aktualność wyceny

W firmie Rzeczoznawca Majątkowy Poznań można zlecić zarówno przygotowanie operatu szacunkowego, jak i uzyskać informację dotyczącą możliwości dalszego wykorzystania wcześniej sporządzonej wyceny. Operaty wykonuje mgr inż. Krzysztof Olszewski, posiadający blisko cztery dekady doświadczenia związanego z rynkiem nieruchomości.

Jeżeli wcześniejszy operat zbliża się do końca okresu jego wykorzystania, warto sprawdzić aktualność dokumentu przed rozpoczęciem kolejnej procedury. Pozwala to ustalić, czy operat nadal może zostać wykorzystany, czy możliwe jest potwierdzenie jego aktualności, czy też konieczne będzie przygotowanie nowego dokumentu.